Následující text je beze změny převzat z webových stránek (www.novydomovsbd.cz) SBD Nový domov, Okružní 875/19a, 659 93 Brno.
Co je společenství vlastníků
Možnost převodu družstevních bytů do vlastnictví občanů – členů bytových družstev je dnes jedním z hlavních institutů, jehož prostřednictvím je možno získat byt do vlastnictví.
Od roku 2000 musí vlastníci bytů ze zákona povinně zakládat společenství vlastníků.1. Povaha společenství
Pro správu společných částí domu bylo určeno společenství vlastníků jednotek jako zvláštní typ právnické osoby, která ač není vlastníkem nebo spoluvlastníkem domu, může vystupovat při výkonu správy domu v širším slova smyslu svým jménem. Na rozdíl od obchodních společností je společenství vlastníků jednotek bez vlastního kapitálu. Ten, s nímž disponuje, náleží vždy vlastníkům jednotek a společenství byl pouze svěřen za účelem zajištění správy domu, včetně úhrad služeb spojených s bydlením. V tom je jedna z důležitých zvláštností společenství.
Další zvláštností společenství je, že jeho vznik a členství v něm nejsou dobrovolné. Společenství vzniká totiž ze zákona. To především znamená, že jeho vzniku nemohou vlastníci jednotek zabránit ani svou činností, ani nečinností. Jejich případné rozhodnutí, že nehodlají společenství založit, nemá právní význam.
Konečně je možné mezi zvláštnosti společenství zařadit skutečnost, že předmět činnosti společenství je určen zákonem o vlastnictví bytů a jeho Vzorovými stanovami. Jednotlivá společenství jej mohou svými stanovami pouze přizpůsobit konkrétním podmínkám domu, pro nějž jsou zřízena, ale nemohou jej dále rozšiřovat nebo zužovat, zejména nemohou vyvíjet podnikatelskou činnost.2. Vznik společenství
Standardním způsobem vzniká společenství jako právnická osoba (podle právní úpravy platné od 1.7.2000) v domě, který má nejméně pět jednotek ve vlastnictví a současně jsou zde tři různí vlastníci. Pro stavební bytová družstva, která byla původním vlastníkem budovy, byla přijata zvláštní úprava. Pokud toto družstvo plní povinnosti správce podle úpravy platné do 1.7.2000, nedojde ke vzniku společenství a to až do doby, než se spoluvlastnický podíl družstva na společných částech domu sníží na méně než 1. Společenství pak vzniká až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž budou družstvu doručeny listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil na méně než 1.3. Zápis do zvláštního rejstříku
Zákon taxativně vymezuje údaje, které se zapisují do zvláštního rejstříku, a rovněž potřebné doklady. Do zvláštního rejstříku se zapisují: název společenství a jeho sídlo a identifikační číslo, den vzniku společenství, orgány společenství a jména členů výboru nebo pověřeného vlastníka oprávněných jednat jménem společenství.
K návrhu na zápis podaný výborem nebo pověřeným vlastníkem do 60 dnů po jejich zvolení se přikládá výpis z katastru nemovitostí pro dům s byty a nebytovými prostory, notářský zápis o průběhu první schůze shromáždění, na níž byly schváleny stanovy společenství a zvoleny orgány společenství včetně listiny osvědčující přítomnost vlastníků jednotek na této schůzi, a schválené stanovy společenství.
V ostatních případech, zákonem o vlastnictví bytů neupravených, se pro rejstřík, jeho vedení a řízení požijí obdobně ustanovení obchodního zákoníku a občanského soudního řádu vztahující se na obchodní rejstřík a řízení ve věcech obchodního rejstříku.Předmět činnosti společenství
Stávající ustanovení § 9 odst.1 zákona jednoznačně uvádí, že společenství je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (pro ně se zachovává legislativní zkratka „správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným právnickým nebo fyzickým osobám. Společenství může nabývat byty a nebytové prostory pouze k účelům uvedeným v předchozí větě. Společenství nemůže vyvíjet soustavnou činnost za účelem dosažení zisku, ale pouze takové činnosti, které mu zákon umožňuje. Pokud společenství uzavírá smlouvy, na jejichž základě nabývá byty a nebytové prostory, může tak činit pouze v případě, že takový majetek potřebuje k činnosti vymezené zákonem. V opačném případě by se mohlo jednat o neplatné právní úkony.
Legislativní zkratka uvedená v zákoně zahrnuje nejen vlastní správu společných částí domu, ale také jejich provoz a zajišťování oprav.Při zajišťování provozu společných částí domu jde především o činnosti spojené s provozem kotelny, výměníkové stanice, prádelny, zabezpečení funkčnosti společných rozvodů elektrické energie, plynu, kanalizace, vody, revize příslušných zařízení v domě včetně výtahů a společné televizní antény. Dále sem patří úklid chodníků a udržování pozemků přilehlých k domu, provádění deratizace, dezinfekce a dezincekce, čištění komínů, to vše v rozsahu, který se týká společných částí domu včetně společných zařízení.Nepatří sem již péče o provoz jednotek jako takových, neboť to je věcí vlastníků jednotek.
Při zajišťování oprav jde především o opravy společných částí domu včetně oprav předmětů vnitřního zařízení a vybavení ve společných částech domu (domovní pračky, mandly, atd.)
Jde i o činnosti, které nejsou přímo výkonem správy domu, ale zákon je v příslušných ustanoveních buď ukládá, nebo zahrnuje do činností, které je společenství oprávněno vykonávat. Zákon přímo ukládá společenství, že musí do 30 dnů oznámit katastrálnímu úřadu všechny změny, které se týkají označení jednotek a velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Tato činnost není sice výkonem správy domu, neboť jde o hlášení změn, které souvisí s dispozičními oprávněními vlastníků jednotek, ale společenství ji musí vykonávat, protože mu to zákon ukládá.
Zajišťování služeb spojených s bydlením je upraveno v § 9a zákona. V této souvislosti je třeba uvést, že podle § 11 odst.4 zákona je k přijetí usnesení společenství o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů. Stávající Vzorové stanovy vydané nařízením vlády č. 322/2000 Sb. v současné době neodpovídají platnému znění zákona, ustanovení zákona mají přednost před zněním Vzorových stanov.
Pojištění domu upravuje § 9a odst.1 písm.b) zákona. K přijetí usnesení společenství o uzavření smlouvy o pojištění domu není zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek ani kvalifikované většiny přítomných hlasů, stačí nadpoloviční většina přítomných hlasů. V tom je rovněž podstatná změna oproti Vzorovým stanovám.
Činnosti podle § 9 a odst. 1 písm.c) jsou spojeny s uzavíráním smluv o nájmu společných částí domu a přibližují se výkonu správy domu, i když je nelze za správu přímo považovat.
Pronájem jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků všech jednotek, má jednoznačně charakter výkonu vlastnického práva. Zákon ovšem umožňuje, aby právní úkony tohoto typu závazku za vlastníky provádělo společenství, ačkoliv nejde o výkon správy domu. Na rozdíl od uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotce (§ 9 odst.2),kterou může společenství sjednat jen se souhlasem vlastníka příslušné jednotky, postačí k uzavření smlouvy o nájmu jednotky, která je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, pouze souhlas nadpoloviční většiny hlasů. Jde o jednotky, jež vznikly ze společných částí domu, které nebyly využívány ke společnému užívání, a byly proto – se souhlasem všech vlastníků jednotek změněny na nebytové prostory, a to na základě rozhodnutí příslušného stavebního úřadu o změně stavby.
V § 9a je zakotveno oprávnění vymáhat plnění povinností, které byly podle zákona uloženy vlastníkům jednotek příslušným orgánem společenství. K tomuto ustanovení je třeba dodat, že se vlastně jedná o povinnosti vlastníků jednotek upravené v § 13 a § 15 zák. o vlastnictví bytů. Ze zákona je nutné dovodit, že společenství nemůže ukládat vlastníkům jednotek jiné povinnosti než ty, které zákon stanoví. To samozřejmě zahrnuje i konkretizaci určitých povinností pokud jde o formu jejich splnění (např. určení termínu instalace měřičů, opravy společných zařízení).Vlastník jednotky nemůže uplatňovat nárok na náhradu případných nákladů, které mu v souvislosti s tím vznikly (např. náhradu ušlého výdělku), neboť jde o splnění zákonné povinnosti. To nevylučuje na druhé straně uplatnění nároku na náhradu škody, která mu vznikla v důsledku nedbalosti nebo vadného provedení oprav společných částí domu. V tomto směru by bylo v případném soudním sporu legitimováno společenství, nikoli vlastníci jednotek.
Ve výčtu nesmíme opomenout právní úkony spojené se změnou užívání stavby, k níž nejčastěji dochází v případech, kdy ze společných částí budovy vznikne nebytový prostor. Jsou to především změny u nevyužitých kočárkáren, prádelen nebo jiných společných částí domu. Po právní moci rozhodnutí stavebního úřadu vznikají z těchto společných částí domu nebytové prostory, které jsou zpravidla ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě. Podle § 11 odst.5 zákona je třeba k přijetí usnesení společenství o změně účelu užívání stavby a o změně stavby zapotřebí souhlasu všech jednotek.Stanovy po novelizacích
Vládní nařízení č. 322/2000 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek podle zákona o vlastnictví bytů, bylo přijato v souvislosti s přijetím zákona č. 103/2000 Sb. Následně byla přijata novela zákona o vlastnictví č. 451/2001 Sb., kterou byla dotčena i některá ustanovení Vzorových stanov obsažených ve výše citovaném vládním nařízení. Nyní jsme v situaci, kdy Vzorové stanovy neodpovídají aktuálnímu platnému znění zákona o vlastnictví bytů.
Jedná se o tato ustanovení:
Čl. I, který upravuje předmět činnosti společenství, byl upřesněn, částečně i rozšířen novelou provedenou zákonem č. 451/2001 Sb. Jde především o úpravu písm.i), kdy příspěvky jsou vybírány na základě rozhodnutí shromáždění společenství. V písm.n) je vhodné upravit možnost rozhodování o typu účetní soustavy. Pojištění domu zajišťuje společenství na základě ustanovení § 9a zákona (bod 3 Vzorových stanov). Stejně tak je třeba upravit otázky spojené se zajišťováním služeb spojených s užíváním jednotky(bod 4. Vzorových stanov). Bod 5.písm.e) umožňuje, aby společenství provozovalo v domě technická zařízení, která slouží i jiným subjektům. Stávající § 9 umožňuje vykonávat činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným subjektům (oprávnění je širší).
Čl. II, který se týká obecné úpravy orgánů společenství, umožňuje v bodě 4 prodloužit funkční období statutárních orgánů ze dvou na pět let. Tato změna je možná, pokud k ní však nedojde, není úprava v rozporu se zákonem. V bodě 8 je stanovena povinnost účasti notáře na schůzi shromáždění, na které jsou voleny orgány společenství nebo měněny stanovy společenství. Zákon tuto náležitost již nevyžaduje. Pokud stávající stanovy tuto povinnost společenství ukládají (byly v takovém rozsahu schváleny), je třeba pozvat notáře na schůzi, na které bude provedena potřebná úprava znění stanov a tento požadavek bude vypuštěn.Čl. III. stanoví v bodě 7, že shromáždění je usnášení schopné, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů. K přijetí usnesení je třeba nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků. Zákon o vlastnictví bytů přitom pro přijetí usnesení stanoví v § 11 různé většiny (např. § 11 odst.4 tříčtvrtinovu většinu). Je proto vhodné stávající dikci doplnit, např. „toto platí, pokud zákon (nebo stanovy)nevyžaduje něco jiného“.
Rovněž bod je třeba doplnit v tom smyslu, že přehlasovaný vlastník se sice může obrátit na soud, právo je vak nutné uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak zanikne.Čl. IV. v bodě 2 stanoví, že výbor volí ze svých členů předsedu a místopředsedu. Bod 3 přitom stanoví, že za výbor jedná navenek předseda nebo pověřený člen. Postavení místopředsedy není nijak upraveno.
V bodě 7 písm.c) se stanoví, že výbor rozhoduje o výši záloh na služby a o jejich rozúčtování. Přitom tato kompetence je zákonem (§ 11 odst.4) svěřena shromáždění vlastníků jednotek.Práva a povinnosti vlastníků jednotek (členů společenství).
Je třeba rozlišit práva a povinnosti vlastníků jednotek vyplývající z vlastnictví jednotky a jejich práva a povinnosti jako spoluvlastníků společných částí domu vyplývající z jejich spoluvlastnického práva. Práva a povinnosti vlastníků jednotek jsou odvozeny, respektive navazují na úpravu vlastnického práva obsaženou v občanském zákoníku. Jsou odvozeny z úpravy vycházející z principu, že vlastnictví je nevyšší právní mocí nad věcí, je však omezeno právy ostatních vlastníků a zavazuje. Tyto principy jsou konkretizovány v ustanovení § 123 občanského zákoníku. Zákon ukládá vlastníkům jednotek tyto povinnosti:
- na svůj náklad odstranit závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech domu způsobil vlastník jednotky nebo ti, kteří s ním jednotku užívají (§ 13 odst.2),
- neprovádět takové úpravy jednotky, jimiž by vlastník ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek (§13 odst.3),
- úpravy jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek (§ 13 odst.3),
- úpravy jimiž se mění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, může vlastník jednotky provádět jen na základě smlouvy o výstavbě uzavřené se všemi vlastníky jednotek (§ 13odst.3),
- povinnost umožnit na předchozí vyzvání přístup do jednotky, pokud to nezbytně vyžadují úpravy, provoz a opravy ostatních jednotek (§ 13 odst.4),
- povinnost umožnit instalaci a údržbu zařízení pro měření tepla a teplé vody v jednotce a umožnit odečet naměřených hodnot (§13 odst.4),
- povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku – skládat předem určené finanční prostředky jako zálohu (§ 15 odst.1. a 2.).
Práva a povinnosti vlastníků jednotek jako spoluvlastníků společných částí domu.
Každý vlastník jednotky je současně spoluvlastníkem společných částí domu. Velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě. Podílové spoluvlastnictví se podle zákona o vlastnictví bytů neřídí ustanoveními občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví, to vylučuje § 3, s výjimkou případů, kdy je předmětem spoluvlastnictví jednotka. Předmětem podílového spoluvlastnictví jsou veškeré společné části domu.
Z velikosti spoluvlastnického podílu se odvozuje podíl vlastníka jednotky na správě domu a jeho povinnost v tomto rozsahu přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku.Zákon přitom umožňuje, aby se všichni spoluvlastníci dohodli na jiném poměru přispívání, než stanoví zákon. To však nic nemění na velikosti jejich podílu a jejich odpovědnosti.
Podle stanoveného spoluvlastnického podílu skládají vlastníci jednotek určené finanční prostředky jako zálohu na budoucí správu (pokud se nedohodnou na jiném způsobu přispívání). To je jejich povinnost jako spoluvlastníků společných částí domu).Výši záloh si vlastníci určí usnesením shromáždění tak, aby byly kryty předpokládané náklady v nejbližším období, ale i v následujících letech. Výše zálohy by měla vycházet z konkrétního stavu daného domu. Částky složené jednotlivými vlastníky na účet společenství se stávají majetkem společenství, jsou však kryty budoucími pohledávkami. Společenství s těmito prostředky disponuje, je však povinno je ve stanovených termínech vyúčtovat.
Pokud společenství jedná v záležitostech, které jsou v jeho kompetenci, ručí vlastníci jednotek za jeho závazky v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Ačkoliv jde o ručení podle velikosti spoluvlastnických podílů, jedná se o ručení celým majetkem, které není nijak omezeno.Je tedy nadmíru vhodné zajímat se o činnost společenství, respektive jeho orgánů.
Pokud se jedná o úkony, k nimž není společenství zmocněno, nebo pokud společenství nevzniklo, jsou z právních úkonů týkajících se společné věci oprávněni a povinni vlastníci jednotek v domě v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů.